CIUDAD
DE BUENOS AIRES
LOCALES EN ALQUILER PRIMER TRIMESTRE DEL 2012
AUMENTO DE SUS PRECIOS
CONSTRUCCIÓN
EN LOS BARRIOS PORTEÑOS (PARTE I)
Por
Elena Luz González Bazán especial para Latitud
Periódico
7
de septiembre del 2012
LOCALES
EN VENTA: Son 1338 locales, 30 en galerías. Sus precios
oscilan de acuerdo al metraje cuadrado y el lugar físico
donde están ubicados.
Cuánto más grande baja el precio por metro cuadrado.
Los barrios de mayores costos son: centro y norte de la Ciudad
de Buenos Aires.
LOCALES EN ALQUILER: Se relevaron 1898 locales en alquiler,
con oscilaciones importantes en cuanto a su precio por metro
cuadrado. Los lugares geográficos más caros son:
centro y norte de la Ciudad de Buenos Aires, los más
económicos: el sur de la ciudad y los precios promedios
estarían en el oeste de la Capital Federal.
Para ver la relación que existe entre venta y alquiler,
tomaron una muestra de 153 locales y establecieron las diferencias
porcentuales.
Además,
se tomaron locales en las principales arterias de la Ciudad,
constatando las preferencias en cuanto a precios y ubicaciones.
A
fines del mes de junio del corriente año, se conoció
la publicación de la medición trimestral del precio
de los locales en alquiler, en el ámbito de la Ciudad
de Buenos Aires. Es el informe Nº 41, titulado: Mercado
Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, con este se completa
una serie de 10 años donde se permite ver las variaciones
territoriales de estos valores.
En
el informe de la Secretaría de Planeamiento afirman que
desde: marzo del 2005 se realiza la serie de precios de locales
en venta, lo que posibilita establecer la relación entre
el precio de locales en venta y en alquiler.
Se
encontraron en marzo 1.338 locales en venta ofrecidos, 30 de
ellos en galerías.
LOCALES
A LA CALLE
Las
dimensiones de los situados a la calle oscilan entre un mínimo
de 5,0 m2 y un máximo de 2.750 m2, con un promedio de
180,2 m2 por local.
En
cuanto al precio, promedio del m2 de los locales en venta fue
de U$S 2.532,3; registrándose un valor máximo
de U$S 14.444,4 por m2 y un mínimo de U$S 236,3 por m2.
El promedio total es un 7,8% mayor al trimestre anterior, y
un 17,6% mayor a un año atrás. En vistas a la
serie histórica de registros, se ve a grandes rasgos
una tendencia al incremento de los precios, aunque con ciertas
oscilaciones.
LOCALES
EN GALERÍAS
En
cuanto a los locales en galería, el valor promedio registrado,
alcanzó los U$S 2.630,2, con un mínimo de U$S
600,0 el m2 y un máximo de U$S 7.500,0 el m2. Las dimensiones
oscilan entre los 5,0 m2 y los 112,0 m2, promediando 35,8 m2
por local.
En
el desagregado según las dimensiones de los locales a
la calle, los precios promedio máximos corresponden a
los locales dentro de los rangos de menores dimensiones: cuanto
mayor la extensión del locales, menor su precio por m2.
En
cuanto a las diferencias de precios según localización
geográfica, los valores más altos se presentaron
en las zonas Centro y Norte de la Ciudad (U$S 3.006,7 y U$S
2.891,0 el m2).
LOCALES
EN ALQUILER
Respecto
a los locales en alquiler, se relevaron 1.898 ofertas dentro
de los límites de la Ciudad de Buenos Aires. Las dimensiones
de los mismos oscilan entre un mínimo de 6,0 m2 y un
máximo de 4.800 m2, promediando 219,1 m2 por local.
El
precio promedio del m2 fue de $ 90,7 registrándose un
valor máximo de $ 1.134,1 y un mínimo de $ 4,7.
En relación al trimestre anterior, hubo un aumento del
precio del 9,9 %, y la variación interanual fue un incremento
del 32,4 %.
Según
las localizaciones, los precios de oferta tienden a ser más
altos en la zona Norte ($ 117,8 el m2) y Centro ($ 102,5 el
m2). Por el contrario, el mínimo valor promedio corresponde
a la zona Sur, con el m2 a $ 54,4, mientras que en la zona Oeste
el m2 se ofrece a $ 78,7.
RELACIÓN
ENTRE VENTA Y ALQUILER
A
fin de establecer la relación que existe entre precios
de venta y alquiler, se analizaron 153 locales ofrecidos para
ambas transacciones. El precio promedio de venta fue de U$S
2.460,0 el m2, y para el alquiler U$S 22,5 el m2, lo cual implica
que el primero es 109,3 veces mayor que el segundo; significando
una relación porcentual de 0,9 %.
ARTERIAS
PRINCIPALES: ALQUILER Y VENTA
Por
último, se tomaron locales ubicados sobre algunas de
las principales arterias comerciales de la Ciudad, para examinar
en particular los precios según las características
de estas arterias.
• Para el alquiler, el precio máximo en promedio
corresponde a la calle Florida, a U$S 66,8 el m2; y el mínimo
sobre la avenida Sáenz a un valor de U$S 7,3 el m2.
• En cuanto a la venta de locales sobre estas arterias,
el precio más bajo está en la avenida de Mayo,
con el m2 promedio a U$S 666,7. El máximo corresponde
a la avenida Triunvirato, a un promedio de U$S 4.400,0 el m2.
CONSTRUCCIÓN
EN LOS BARRIOS PORTEÑOS
En
el informe plantean que estas son pruebas concretas de la desregulación
del mercado inmobiliario:
1.
El GCBA ha informado que entre 2001 a 2011 se otorgaron permisos
para la construcción de 20 millones de m2. Seis barrios
de los 48 que integran la Ciudad (Palermo, Caballito, Villa
Urquiza, Belgrano, Puerto Madero y Almagro) ubicados todos en
su norte y centro, sumaron el 44% de todas las viviendas construidas.
Por el contrario, los 10 barrios del Sur de la Ciudad solamente
alcanzaron el 10% de la superficie construida.
En
informe dice 47 barrios, son en realidad 48 con la integración
de Parque Chas.
2.
Respecto a la superficie residencial construida la tendencia
se sostiene. En los barrios de Palermo, Caballito, Villa Urquiza,
Puerto Madero y Belgrano se construyó un 42,6%.
En
cambio, en los 10 barrios del Sur tan sólo el 9,7%.
Los seis barrios nombrados al principio también son los
barrios con mayor m2 construidos por superficie y se encuentran
entre los que más habitantes tienen por km2. En esta
última década se construyó en los barrios
más densamente poblados.
Donde
más se construyó son las Comunas: 14, 13, 12,
6 y la 1.
Los
barrios del Sur están en las Comunas: 1,3, 4 y 8.
En
el ítem: Hacia políticas sociales y urbanas integrales
e igualitarias sostienen que: La crisis habitacional de la Ciudad
es tan profunda que resulta necesario que se implementen políticas
habitacionales y de planeamiento urbano integrales y radicales
dirigidas a terminar con la desigualdad en el acceso a una vivienda
y disfrute de los servicios que brinda la Ciudad.
En
este aspecto agregamos: que la precariedad habitacional en la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires asciende ya que en la
actualidad encontramos asentamientos antiguos y nuevos, sumados
a inquilinatos, hoteles familiares, precariedad a la vera de
las vías y así.
¨Tener
una vivienda digna es un derecho constitucional.
Sin embargo, en la actual Ciudad Autónoma de Buenos Aires
hay, entre asentamientos nuevos, villas legendarias, inquilinatos,
conventillos, hoteles y casas tomadas, unas 600.000 personas
que viven en ellas…¨
Fuente:
Villa Crespo Digital - 15 de enero del 2009.
El
aumento poblacional de vivir en la calle es visible, mientras
los alquileres de locales y la venta de los mismos tienen precios
exorbitantes, hay deficiencias, no sólo en la Ciudad,
sino en todo del país, de viviendas para dar prioridad
a las familias que subsisten en condiciones por lo menos deplorables.
En cuanto a los locales tanto en venta como alquiler, la retracción
es sintomática: Liquidación porque nos vamos es
una frase que se encuentra más asiduamente, tanto en
las calles internas como en las arterias principales. Alquileres
impagables y ventas que han decaído.
Precio
promedio del m2 de locales en venta por barrio. Ciudad de Buenos
Aires. Marzo de 2012
Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Secretaría
de Planeamiento. MDU. GCBA.
Variación
del precio promedio de locales en alquiler por m2. Ciudad de
Buenos Aires. Diciembre 2001 – Marzo 2012
Fuente: Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial. Secretaría
de Planeamiento. MDU. GCBA.
Fuente: Ministerio de Desarrollo Urbano – Secretaria de
planeamiento
Fuentes:
Diarios, agencias, Ministerio de Desarrollo Urbano – Secretaria
de planeamiento, fuentes propias
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