CAMBIOS
EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL
REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Producción
de Latitud Periódico
6
de agosto del 2015
El
denominado nuevo Código Civil y Comercial entró
en vigencia este 1° de agosto y en tal sentido trae aparejado
modificaciones en el régimen de la propiedad horizontal.
Uno de los aspectos sustanciales es que los consorcistas, los
dueños de los departamentos, tienen más atribuciones
y más responsabilidades. Sin embargo, otros especialistas
sostienen que, los propietarios tendrán menos atribuciones
y que todo recaerá sobre el administrador.
EL
DEBATE
“El
consejo de propietarios será reconocido como figura jurídica,
hasta ahora era una realidad en las asambleas y en los reglamentos
de copropiedad pero la ley no lo mencionaba, con la nueva legislación,
tendrá más atribuciones para acompañar
las decisiones del administrador”, dijo a la agencia
oficial Télam, el abogado asesor de la Cámara
de Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividad Inmobiliaria
(Caphai), Jorge Martín Irigoyen.
En
“El artículo 2044 – del nuevo código
– define a los consorcistas como una figura jurídica,
habilitándolos, por ejemplo, a pedir préstamos
en el banco, adquirir una propiedad que esté en remate
por morosidad en las expensas, o solicitar un concurso preventivo
en caso de cesación de pagos”, afirmó.
El consorcio tendrá “un contrato que le da
nacimiento, un reglamento de copropiedad inscripto en el registro
respectivo, y sus órganos serán la asamblea de
propietarios, el consejo de propietarios y el administrador”,
explicó.
El
nuevo código o normativa plantea que tener un consejo
es optativo, ya que el artículo 2064 establece que “la
asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios”.
La
Secretaria General de la Liga de Consorcistas de la Propiedad
Horizontal, Victoria Loisi sostuvo que:“Es un avance
importante, hasta hoy la ley ni siquiera hablaba del consejo
de propietarios, por supuesto que hay responsabilidades, pero
el consejo siempre puede optar por llamar a asamblea al momento
de tomar alguna decisión importante”.
Hasta el 31 de julio pasado, la propiedad horizontal estaba
regulada por la ley complementaria 13.512, que data de 1948.
Con
la ley 13,512, “para ejecutar a algún propietario
que debía expensas, era suficiente con la sola firma
del administrador, que es la misma persona que hace la liquidación.
En la práctica esto ha dado lugar a algunos abusos, con
el nuevo código será necesario el aval del consejo,
que a su vez puede decidir convocar a una asamblea para tomar
la decisión”, remarcó.
Sin
embargo, Martín Irigoyen, advirtió que entre las
responsabilidades de aquellos que decidan formar parte del consejo,
figura el “control de los aspectos económicos y
financieros del consorcio, prácticamente como una sindicatura
de una sociedad anónima, y en caso de graves deficiencias
del administrador, el consejo podría ser demandado
Pablo
Acuña, abogado especializado en propiedad horizontal
de la provincia de Buenos Aires dijo que es bueno que: “se
refuercen los derechos de los propietarios” pero advirtió
que al mismo tiempo “se debilitó la figura del
administrador, lo que puede quitarle practicidad a la vida consorcial”.
“El consejo de propietarios ya no es sólo un órgano
colaborativo, ahora tiene facultades de fiscalización
y control”, afirmó.
Con
respecto a “las partes necesariamente comunes, el artículo
2041 trae tres novedades importantes”, comentó
Martín Irigoyen.
Según
la nueva normativa, serán comunes “los cimientos,
columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras,
incluso las de los balcones; así como las cañerías
que conducen fluidos o energía en toda su extensión,
y los cableados, hasta su ingreso a la unidad funcional inclusive
– con este punto se termina con una discusión de
hasta dónde el arreglo de un caño de agua correspondía
o no al consorcio – y las instalaciones necesarias para
la accesibilidad y circulación de personas con discapacidad”,
comentó el letrado.
Otra
novedad es que “el plazo de ejercicio del administrador
deberá establecerse en el reglamento de copropiedad,
mientras que con la legislación anterior el mandato era
por tiempo indeterminado”, dijo.
Además,
“será obligatorio circularizar a todos los
propietarios ausentes el acta de asamblea, quienes podrán
oponerse por escrito a las decisiones de la asamblea siempre
y cuando logren la mayoría en esa oposición. Lo
que se busca es los que no van a las asambleas participen de
las decisiones”, comentó Martín Irigoyen,
y agregó que se “se reduce a escasos 30 días
la posibilidad de plantear una nulidad de asamblea”.
“Como
toda ley nueva, se abren ventanas a futuro, veremos cómo
resuelve la Justicia los temas que puedan surgir. Pensemos que
la ley 13.512, tiene más de 65 años de vigencia
y aun hoy hay temas en que la mitad de los jueces opinaban una
cosa y la otra mitad opinaban lo contrario“, concluyó.
Osvaldo
Loisi, presidente de la Liga del Consorcista de la Propiedad
Horizontal, advirtió: "El problema principal
que podría acarrear su aprobación es que el propietario
tendrá menos derechos dentro del edificio, y el administrador,
más. El dinero de las expensas -por lo menos, los fondos
de reserva- podrá ser manejado por el administrador con
mayor discrecionalidad".
Entre otra cosas, Loisi sostiene que el mayor desacierto es
pretender quitarle al esquema de "propiedad horizontal"
su actual carácter condominial, garantizado por la Constitución
Nacional, para transformarla en un simple conjunto de derechos
concedidos por una ley que en el futuro otra ley eventualmente
podría cercenar o condicionar. "Además,
las asambleas de propietarios dejarán de ser soberanas,
lo cual implica que sólo podrán discutirse allí
los temas que el constructor haya definido en el reglamento
de copropiedad y administración", dijo.
FUENTES:
La Nación, Télam y otras fuentes.
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